Kúpili ste si svoju prvú investičnú nehnuteľnosť a zvažujete ako ju prenajímať? Krátkodobý aj dlhodobý prenájom má svoje pre a proti. Pri krátkodobom prenájme je lákavá vidina vyšších výnosov, no s dlhodobým prenájmom je menej práce. Ako sa teda rozhodnúť? Pozrime sa najprv na krátkodobý prenájom a aké výhody a nevýhody so sebou prináša.
Výhody krátkodobého prenájmu:
\ Vyššie výnosy
Predstavme si situáciu, že ste si práve kúpili jednoizbový apartmán v našom projekte RNDZ. Apartmán je nový, plne zariadený, má výhľad na Malé Karpaty, ideálny pre dve osoby a do 20 minút viete byť v centre mesta. Za tento apartmán by ste si mohli pri dlhodobom prenájme pýtať zhruba 550€, no pri krátkodobom prenájme, by Vám mohol vynášať až 75€ za noc a pri obsadenosti 16 nocí na mesiac, by bol váš príjem 1200€.
\ Možnosť využiť nehnuteľnosť pre vlastné potreby
Ak by ste chceli svoju nehnuteľnosť príležitostne využívať, môžete si tieto dátumy rezervovať pre seba a v ostatné dni ju prenajímať. Pri dlhodobom prenájme táto možnosť neexistuje.
\ Právna a finančná istota
Pri krátkodobom prenájme sú najznámejší poskytovatelia služieb Airbnb a Booking.com. Keď svoj byt ponúkate cez sprostredkovateľa, ponúkajú vám za percento zo zisku istú ochranu a isté vyplatenie zárobkov. Hosť platí vždy vopred a preto si môžete byť istý, že svoje peniaze dostanete. Váš zárobok je v závislosti od poskytovateľa služieb vyplácaný od pár dní do dvoch týždňov. Takže okrem vyšších zárobkov a finančnej istoty, vám chodia prostriedky na účet častejšie ako pri dlhodobom prenájme.
Nevýhody krátkodobého prenájmu:
\ Manažment nehnuteľnosti
Krátkodobý prenájom obnáša veľa práce a preto, pri tomto prenájme nemôžeme hovoriť o pasívnom príjme. Musíme rátať s celým kolobehom prenájmu, ktorý začína od získavania hostí, až po upratanie a pripravenie nehnuteľnosti pre nového návštevníka. Keď si hosť rezervuje pobyt vo vašom objekte, musíte myslieť aj na komunikáciu s nim v prípade otázok a možných komplikácii, odovzdanie kľúčov, zariadenie priestorov pre potreby hostí, odubytovanie hosťa, jeho spokojnosť a záverečné upratovanie. Preto je v tomto prípade, ak si z prenájmu nechcete spraviť svoju druhú prácu, rozumné napríklad outsourcovať časť úloh a nájsť si upratovaciu službu. Zvýšite tak svoje náklady no rozdiel v zisku krátkodobého a dlhodobého prenájmu je stále značný.
\ Finančná neistota
Ako sa hovorí: „Risk je zisk.“ Pri krátkodobom prenájme môžeme zarobiť dvoj- či trojnásobok v porovnaní s dlhodobým prenájmom, no musíme brať do úvahy aj faktory, na ktoré my nemáme dosah. Môže sa stať, že príde pandémia a zákaz cestovania a celý mesiac sa vám nepodarí priestory prenajať. Taktiež má na vašu nehnuteľnosť vplyv konkurencia. Ak chcete mať vyššiu obsadenosť, vaša ponuka by mala byť špeciálna, a klientom ponúkať pridanú hodnotu. Ďalšou výhodou krátkodobého prenájmu je možnosť svoj byt či dom kedykoľvek prenajať dlhodobo.
Pozrime sa teda aj na dlhodobý prenájom a výhody či nevýhody s nim spojené.
Výhody dlhodobého prenájmu:
\ Finančná istota
Pri dlhodobom prenájme máte istotu, že pokiaľ máte nájomcu, tak vám každý mesiac príde na účet rovnaká čiastka. Nemusíte brať ohľad na obsadenosť či iné faktory. Jednoducho máte istý príjem a viete si dopredu naplánovať svoje financie.
\ Pasívny príjem
V tomto prípade, nemusíte robiť s nehnuteľnosťou nič. Na začiatku máte prácu s hľadaním nájomníka a podpisom zmluvy. Následne sa môže stať, že vás najomník kontaktuje v prípade potreby opravy, to sa však stáva málokedy a vo väčšine prípadov malé opravy spadajú pod povinnosti nájomníka. Preto budete mať v tomto prípade určite menej povinností ako pri krátkodobom prenájme.
Nevýhody dlhodobého prenájmu:
\ Nižšie výnosy
Ako sme už vyššie spomínali, výnosy spojené s krátkodobým prenájmom môžu byť až 3-krát vyššie ako výnosy spojene s dlhodobým prenájmom.
\ Riziko nevhodného výberu nájomníka
Tak ako je dlhodobý nájomník výhoda, môže byť aj nevýhoda. Nikdy neviete s kým podpíšete zmluvu. Vypovedanie zmluvy môže byť v istých prípadoch náročné a mohlo by vás dostať dokonca aj pred súd. Preto treba veľmi dobre zvážiť všetky alternatívy a možné správanie nájomníka.
Kúpa bytu a jeho následný prenájom je bezpochyby výborný spôsob investície. Ak ste sa stále nerozhodli pre spôsob, ktorý by vám vyhovoval najviac, vyskúšajte krátkodobý prenájom a uvidíte. Vždy sa dá ponuka či inzerát stiahnuť a prenajať priestory dlhodobo. Treba však myslieť aj na to, že ako pri každom podnikaní, aj v prípade prenájmu si musíte viesť účtovníctvo. Toto je však téma na ďalší článok.